エージェントが手伝ってくれるから安心！ハワイでの物件購入の流れ
今回はハワイでの不動産の購入の流れのお話です。
日本に居住している場合は、ハワイでの不動産購入の大まかな流れを知っておくことが重要です。
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物件リサーチ
ホノルル不動産協会のサイトのSELLページで、希望条件を入力し物件を調べます。
現地の相場感を知るために様々な条件で検索をしてみる事をお勧めします。
Honolulu Board Of Realtors
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オファー
気に入った物件が見つかると、不動産売買契約書に希望購入額を記入し、手付け金（小切手）を添えて売り手に購入申し込みをします。
売り手がオファーに納得しない場合は、売り手側の条件を記入したカウンターオファーが返ってきます。
カウンターオファーを受理すると不動産売買契約が結ばれます。
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最終点検
物件の最終点検をします。
ホームインスペクションで修繕リクエストをした場合は、全て修繕されているかもチェックします。
ハワイ不動産の住宅保険（Homeowner Insurance）について
日本でも不動産を購入すると住宅保険に加入することが多い思います。
ハワイにも住宅保険があり、ローンで購入する際などは金融会社から住宅保険の加入が融資の条件として盛り込まれている場合があります。
今回はハワイ不動産の住宅保険（Homeowner Insurance）についてです。
住宅保険の種類
米国の住宅保険は Insurance Services Office (ISO) と American Association of Insurance Services (AAIS)にて作られたベース（型）が既にあります。 一般的な住宅に対応するのは下記3つです。
- H03 一戸建、持ち家が対象（Special Form）
- HO4 アパートなどの賃貸物件が対象（Tenants）
- HO6 コンドミニアムやタウンハウスが対象（Condominium）
H03 住宅用の保険には、持ち家が対象
一戸建て住宅に使用される典型的な住宅保険です。
一般的には下記の3つがパッケージになっています。
- 所有資産
- 建物
- 対人・物損補償
水漏れ、天災、いたずら、火事、盗難によって所有物や建物が被害を被った際に、買い替え、建て替え費用が支払われます。
しかし地震、ハリケーン、水害による被害はこの保険ではカバーされません。
契約時の書類に適用範囲が記載されています。
HO4 アパートなどの賃貸物件が対象
賃借人のための住宅保険です。
この保険は下記が対象になっています。
- 所有資産
- 対人・物損補償
所有物に関しては詳細（シリアルや型式、年代など）と価値を列記した目録を作成し、盗難の際などに買い替え費用が支払われます。
対人・物損補償は水漏れなどで階下の部屋に被害を出した場合に損害賠償などをの費用がが支払われます。
HO6 コンドミニアムやタウンハウスが対象
保険の項目、カバレッッジ
保険の項目としては下記が挙げられます。
Coverage A – Dwelling（住居）
建物を保証する保険です。
火災や自然災害を保証するのが一般的ですが、地震、ハリケーン、水害は含まれていません。
Coverage B - Other Structures（付属建物）
ガレージや物置小屋など、住居ではない付属的な建物を補償します。
通常はCoverage Aの10%までの保険金額が設定されます。
Coverage C - Personal Property（所有資産）
所有物（家財など）を補償します。
通常はCoverage Aの75%までの保険金額が設定されます。
Coverage D - Loss of Use（生活補助）
対象の家が家事などで住めなくなった場合に、一時的に住む家の費用を補償します。
契約により、保証日数、金額の規定が異なります。
Coverage E - Personal Liability（賠償責任）
広範な賠償責任を補償します。（住宅とは直接関係ない訴訟も含む）
アメリカは訴訟社会なので、いつ訴えられるかわかりません。
家の玄関で誰かに怪我をさせてしまった場合、家の前の段差で新聞屋さんが転んだ場合など、被保険者、または家族が与えた賠償責任について、適用されます。
Coverage F - Medical Payment（医療費）
小額の医療費を補償します。
まとめ
その他にも保険会社によって、コンドミニアムの共有部分に関する保険や、賃料の保険など様々なオプションがありますので、契約の際に確認をしてみてください。
リビングトラスト（生存信託）とは？
不動産所有に関して、一番問題になるのが持ち主が亡くなってしまった際の相続です。
今回はリビングトラスト（生存信託）のお話です。
プロベイト（検認）手続きとは
日本人がハワイで投資目的でコンドミニアムを購入し賃貸していたとします。
突然、持ち主が亡くなった場合、贈与に関する取り決めをしていない場合、アメリカではプロベイトに入ってしまい、最低でも1～2年間手続き期間が必要になってしまいます。
最終的には持ち主の相続人に相続されますが、長い期間と費用が必要になってしまいます。
プロベイトについて過去の記事で解説しておりますので、ご興味がございましたらご覧ください。
hawaii-oahu.hateblo.jp不動産の所有を複数人で分担する「Tenancy By The Entirety」「Joint Tenancy」以外にも、生前にリビングトラストの手続きをすることで面倒なプロベイト（検認）手続きを回避する事ができます。
リビングトラスト（生存信託）を組む方法は？
不動産の名義をトラスト（信託）名義にします。
名義を変更すると、不動産は個人ではなくトラストの名義になりますので、被相続人が亡くなっても、トラストの取り決めに従って「子供に均等に相続」「配偶者に全て相続」等の処分が行われます。
しかし、個人の所得税を減税する目的で不動産を所有していた場合は、トラスト名義に変わってしまうので「注意」が必要です。
トラストのもう一つの利点
さらに「医療に関する事前指示書（Advance Health Care Directive）」もあり、病気等で判断能力を失った場合に医療に関する判断を委任する事もできます。
まとめ
トラストは財産の保全とプロベイトの回避する手段として有効です。
ある程度の費用は必要になりますが、プロベイトの手間を考えると、生前に手配をしておいた方が良いのではないでしょうか。
