物件情報開示書（Seller's disclosure statemen）とは

売り手は不動産売買契約が結ばれた日から10日以内(契約内容より前後あり)に、買い手に物件情報開示書（Seller's disclosure statemen）を提出しなけれないけません。

今回は物件情報開示書の内容と必要性についてです。

物件情報開示書（Seller's disclosure statemen）とは

米国の不動産売買では、売り手は不動産に関する重要な情報を知識の及ぶ限りすべて明らかにしなければなりません。

重要な事項とは「水漏れをおこした」「窓のサッシが歪んでいる」等の物件のハードに関する情報や、「以前その物件で殺人があった」などの、もしその情報を知っていたら買い手が物件購入を決断しなかった等、メンタルに関わる事も対象になります。

情報開示をおろそかにすると売買完了後に訴訟などの問題が生じる恐れもありますので、情報をすべて明らかにしていくことが重要になります。

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情報開示の意味とは？

もし売り手が「窓のサッシが歪んでいる」のを知りながら事実を開示書に書き込まず、購入後にトラブルが起きたのであれば訴訟の対象になります。

しかし、開示書に「窓のサッシが歪んでいる」と書き込まれており、書い手はそれを承諾した場合は双方で確認がされていますので問題になりません。

開示書の本来の目的は買い手を保護する為ですが、買い手が承諾すれば、売り手にその事実についての訴訟等は今後できなくなるので、売り手の保護にもなります。

物件情報開示書の内容

物件情報開示書のフォーマットは、大まかな項目がマークシート型になっており、それに対して補足があれば詳細を書き込むという形になっています。

マークシートの回答方法

• YES　事実あり
• NO　事実なし
• NTMK　よく知りません（NotToMyKnowledge）
• NA　該当なし(NotApplicable)

と4択になっています。

質問例

下記のような質問項目が100項目程度あります。

• この物件に未登録の権利を持つ人や、売却に関して異を唱える人はいますか？
• 壊れている家電はありますか？
• バスタブ／シャワー／洗面台／トイレに問題はありますか？
• 害虫の被害はありますか？
• 飛行機の騒音はありますか？
• シロアリを駆除したことがありますか？

参考：blackboxreader.us

この物件情報開示書にはアバウトなところがあり、売り手が物件を賃貸に出していた場合などは、詳しい事実を知らない可能性があります。

その際は売り手は当然、NTMKにチェックを入ますので、あまりアテにならない可能性があります。

物件情報開示書の検討期間

買い手は物件情報開示書を受け取ってから、契約書に記載された検討期間中、開示書の内容を確認し、気に入らない場合は契約を破棄する事ができます。

まとめ

この物件情報開示書の提出は多くの州で義務となっているようです。

物件情報開示書は売り手側の申告、同時期に行うホームインスペクションは買い手側の調査になりますので、 双方の結果を突き合わせて検討することが重要になります。