海外不動産投資をする際の税金の基礎知識
不動産投資となると、やはり気になるのは税金の話。
- 日本とアメリカどちらに税金を払うの？
- 控除はあるの？
税金はその国によって税率や申告方法も異なります。
今回は税金の違いについて調べてみましょう。
「どこに居住しているか」が基本
税金とは『居住者』に対する徴収です。 そのため国によって『居住者』の定義が異なります。
日本の場合
日本では下記のように定められています。
- 日本国内に住所があるか、1年以上日本に居所がある個人
日本に居住すると、国内で得た所得（国内源泉所得）、海外で得た所得（海外源泉所得）を全て所得（全世界所得）とし、日本の税金の課税対象となります。
ハワイの場合
一方アメリカでは下記のように定められています。
- グリーンカード（永住権）の所有者
もしくは
- その年度の米国在住期間が31日以上で、かつその年度を含めた過去３年間の米国在住期間の合計が183日以上（前年度の日数は３分の１、前々年度は６分の１を乗じて計算）の個人
と定められています。
アメリカに居住すると、アメリカ国内で得た所得、アメリカ国外での所得でも、全ての所得（全世界所得）がアメリカでの課税対象になります。
どちらにも当てはまってしまったら？
しかし、居住の定義が異なるため、下記のように困った事態も生まれてしまいます。
- 日本に住所がある
- ハワイに183日以上居住した
この場合は、両国の居住に該当してしまいます。
この場合は日米間の『租税条約』に取り決めがあります。
こうした場合、どちらかの国を居住地国と決めることになっており、重複して課税をしてしまうことを避けています。
以下の優先順位より当てはまるものに適用されることになっています。
- 恒久的な住居の存在する国
- 経済的な関係がもっとも密接な国
- 常用の住居が存在する国
- 国籍
※1であてはまらなければ2、3、4とみていきます。
具体的な課税について
居住が日本であるからといって、全ての納税を日本で済ませるというわけではありません。
賃料収入のなどの現地で発生した収入は、まずアメリカの税法に従ってハワイで申告をします。
そのため、ハワイで納めた税金については日本で控除の対象になり、「所得税額」と「控除限度額」のいずれか少ないほうを控除することができます。
家賃収入の場合どのくらい税金で引かれるの？
居住地が日本の場合
居住地が日本の場合、2タイプの申告方法があります。
交付IDによる申告
源泉徴収の方式だと場合によっては収入が減ってしまいます。
そこでアメリカの税法に従い確定申告の際のみ使用できる納税者番号 ITIN（Individual Tax Identification Number）を「在日ハワイ大使館」もしくは「ハワイの税務署」に申請し、IDを交付してもらいます。
すると収入額から固定資産税、減価償却費、修繕費、管理費等の必要経費を差し引いた純損益を元に申告を行うことができ、所得に応じて10％〜39.6%の所得税と、地方所得税を納税することができます。
居住地がハワイの場合
居住地がハワイの場合、全世界所得を認識する必要があるので、賃貸収入の他に、給与所得・利子所得等、所得した全てを税法に従い申告する必要があります。
反対に日本に対して支払った税金がある場合は、外国税額控除が可能になり、二重課税にはなりません。
まとめ
今回は日本とハワイの『居住』の捉え方の差による納税方法の差を調べてみました。
購入の前に税制についてエージェントに相談をし、日米の税務に詳しい専門家を紹介してもらうと安心かもしれません。
※税制は年度により変動しますので、常に注視しておく必要があります。実際の申告にあたってはその都度、専門家に確認をしてください。
